Стоит ли инвестировать в строительство жилья: совет юристов
02.12.2014
Стоит ли инвестировать в строительство жилья: совет юристов
Публікация напечатана на языке оригинала: http://finance.bigmir.net/realty/52374-Stoit-li-investirovat--v-stroitel-stvo-zhil-ja--sovet-juristov В кризис многие хотят сохранить деньги. Один из вариантов - инвестиция в жилье. Но так ли безопасно покупать недостроенную квартиру? Проверьте проекты договоров перед тем, как принимать решение. Многие украинцы, больше не доверяя банкам свои сбережения, начали приобретать недвижимость. Риелторы наперебой советуют вкладывать деньги в строительство, убеждая, что якобы надежнее, чем банки. Но так ли это? Некоторые риски инвестирования в объекты незавершенного строительства анализируют адвокат Анастасия Москаленко и юрист Анжелика Ташматова из Юридической фирмы “Москаленко и Партнеры“. 1. Участие в строительстве через Фонд финансирования строительства. Это — один из самых распространенных механизмов финансирования в строительство. Управителем фонда финансирования строительства является финансовая компания, обычно — банк. Если у нее возникнут проблемы, доступ к средствам ФФС блокируется и строительство останавливается на неопределенный строк. Хотя де-юре деньги продолжают принадлежать инвесторам, вытянуть их из проблемного банка будет очень сложно. Естественно, неплатежеспособный банк не станет финансировать строительство, и оно “заморозится“. А если средства со счетов ФФС уже были перечислены строительной компании, и неплатежеспособной окажется она, вернуть их будет практически невозможно. Если вы готовы выложить немалую сумму за строящееся жилье (а в Киеве это всегда очень высокие суммы), не поленитесь потратить время и обезопасить свои инвестиции от деятельности проходимцев, - отмечают юристы. Ведь даже самые разрекламированные строительные объекты могут быть недостроенными: например, строительство ведется без надлежащих разрешительных документов, с нарушениями технологии строительства или квартиры продаются по слишком низкой цене, которая явно не покроет затрат на строительство. В лучшем случае, инвесторам придется доплачивать, и немалые суммы, а в худшем — стройки остановятся на неопределенный срок и неизвестно, будут ли окончены вообще. Для того чтобы без проблем получить желанную квартиру следует внимательно проверить законность деятельности посредника и застройщика. Некоторые объекты даже уже успели засветиться в криминальных скандалах, например о незаконной вырубкой деревьев на участке застройки. Чтобы не стать обманутым инвестором при покупке жилья, необходимо выбирать застройщиков, которые имеют многолетний положительный опыт возведения жилья. Обязательно ознакомьтесь с лицензиями и разрешительной документацией на землю и строительство независимо от того, как именно Вы оформляете отношения с застройщиком. Если это никому не известная компания или известная, но с плохой репутацией, – лучше не рисковать. Перед тем, как вкладывать деньги в строящийся дом, проверьте репутацию застройщика. Важно обратить внимания и на будущего управителя ФФС. Если авторитетное банковское учреждение – управитель ФФС, риски доверителей этого фонда ниже, особенно если банк кредитует застройщика и/или доверителей этого фонда под залог имущественных прав на строящуюся недвижимость – а таком случае банк рискует своими деньгами, а значит – он будет заинтересован проконтролировать их целевое использование не только как управитель ФФС, но и как кредитор. Управитель ФФС должен иметь соответствующую лицензию Госфинуслуг на право привлечения средств финансирования. Лицо, которое хочет стать участником ФФС, заключает договор с управителем ФФС. Первым делом нужно самостоятельно и очень внимательно прочитать и проверить все документы. В типовом договоре, скорее всего, максимально будут защищены права застройщика и посредника, но отнюдь не инвестора. Поэтому для большей надежности образец договора, предложенного ФФС лучше изучать при участии юриста, поскольку “неприметные“ для обычного человека условия могут иметь важное значение и очень нежелательные последствия. Ведь легче предотвратить потерю денег, чем их вернуть. В договоре об участии в ФФС обязательно должны быть зафиксированы параметры будущей квартиры, детально описаны условия ввода в эксплуатацию, условия оплаты и общая сумма оплаты. Ни в коем случае не подписывайте договор, где указано, что стоимость жилья будет увеличиваться со временем. Договор должен содержать четкий график оплаты, чтобы избежать недоразумений с денежными взносами. На сумму полученных денег управитель ФФС обязан выдать свидетельство участника ФФС, где зафиксирована сумма взноса и количество закрепленных метров будущей жилой площади. В ФФС имущественные права на объект переходят к инвестору сразу после полной оплаты стоимости квартиры. 2. Участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Схема инвестирования с участием кооператива практически выводит взаимоотношения застройщика и инвестора из области законодательства в область договорных взаимоотношений, потому что законодательство Украины о кооперации является поверхностным и устаревшим. Права инвестора на инвестицию фактически не защищены и напрямую зависят от статутных положений и положений внутренних правил конкретного ЖСК. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств на стадии строительства, а позднее ЖСК на стадии обслуживания, судебная защита члена кооператива нередко практически невозможна ввиду того, что ЖСК просто не выдают на руки своим членам документов, необходимых для суда. По этому перед принятием решения о вступлении в кооператив следует, прежде всего, внимательно ознакомиться с его уставом, протоколами общих собраний о членстве и членских взносах. Обратить внимание на такие моменты, как вступление в члены кооператива, права и обязанности членов кооператива, прекращение членства, наследование пая, органы управления кооперативом, их полномочия и порядок формирования. Количество членов кооператива должно совпадать с количеством строящихся квартир в многоквартирном доме, а размер взносов должен быть четко определен, отмечают юристы. Обратите внимание на сроки возвращения пая в случае выхода из ЖСК. Законом установлен максимальный срок возврата пая до 2 лет, но при этом не установлен минимальный. Зачастую застройщики предусматривают такой срок именно в 2 года, причем отсчет его начинается с 1 января года, следующего с момента выхода или исключения из кооператива (ст. 21 Закону Украины “О кооперации“). Также, необходимо проверить разрешительные документы на строительство. В ином случае возникнут дополнительные трудности с получением правоустанавливающих документов или неполучения их вообще. Как правило, инвесторы привлекаются в состав ЖСК на условиях ассоциированного членства. Таким образом, инвестор только финансово участвует в строительстве жилого дома ЖСК посредством внесенного пая и отстранен от какого-либо управленческого влияния на деятельность ЖСК и его должностных лиц. Между ЖСК и инвестором — ассоциированным пайщиком заключается договор о паевом участие в кооперативе или договор о паевом взносе, согласно которому пайщик вносит в кооператив пай в денежной или имущественной форме с целью получения квартиры в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию. Размер пая равняется сумме инвестиций в приобретение квартиры. Одним из неприятных моментов, с которым могут столкнуться инвесторы, вступившие в ЖСК, — это возможные двойные продажи квартир. Одновременно со вступлением в ЖСК будущий член кооператива заключает с кооперативом договор или получает справку о внесении пая, который в то же время служит и документом, закрепляющим конкретную квартиру за инвестором. Учет “забронированных“ квартир ЖСК ведет самостоятельно, поэтому инвестор не защищен от появления других претендентов на приобретенный объект инвестирования. Поэтому, прежде чем решиться на инвестирование в квартиры при помощи ФФС или участие в ЖСК в строящемся доме, следует подойти к вопросу взвешенно, оценить соответствие стоимости квартиры возможной себестоимости строительства и проверить проекты договоров с помощью квалифицированных юристов. “Доверив свои деньги неблагонадежному застройщику, Вы рискуете никогда не получить ни квартиры, ни денег. Ведь Фонда гарантирования строительства, в отличие от Фонда гарантирования банковских вкладов, не существует. Но даже если все документы формально будут в порядке, покупка строящегося жилья – всегда риск“, - отмечают юристы.
Анжелика Ташматова, юрист Юридической фирмы «Москаленко и Партнеры»
Публікация напечатана на языке оригинала: http://finance.bigmir.net/realty/52374-Stoit-li-investirovat--v-stroitel-stvo-zhil-ja--sovet-juristov В кризис многие хотят сохранить деньги. Один из вариантов - инвестиция в жилье. Но так ли безопасно покупать недостроенную квартиру? Проверьте проекты договоров перед тем, как принимать решение. Многие украинцы, больше не доверяя банкам свои сбережения, начали приобретать недвижимость. Риелторы наперебой советуют вкладывать деньги в строительство, убеждая, что якобы надежнее, чем банки. Но так ли это? Некоторые риски инвестирования в объекты незавершенного строительства анализируют адвокат Анастасия Москаленко и юрист Анжелика Ташматова из Юридической фирмы “Москаленко и Партнеры“. 1. Участие в строительстве через Фонд финансирования строительства. Это — один из самых распространенных механизмов финансирования в строительство. Управителем фонда финансирования строительства является финансовая компания, обычно — банк. Если у нее возникнут проблемы, доступ к средствам ФФС блокируется и строительство останавливается на неопределенный строк. Хотя де-юре деньги продолжают принадлежать инвесторам, вытянуть их из проблемного банка будет очень сложно. Естественно, неплатежеспособный банк не станет финансировать строительство, и оно “заморозится“. А если средства со счетов ФФС уже были перечислены строительной компании, и неплатежеспособной окажется она, вернуть их будет практически невозможно. Если вы готовы выложить немалую сумму за строящееся жилье (а в Киеве это всегда очень высокие суммы), не поленитесь потратить время и обезопасить свои инвестиции от деятельности проходимцев, - отмечают юристы. Ведь даже самые разрекламированные строительные объекты могут быть недостроенными: например, строительство ведется без надлежащих разрешительных документов, с нарушениями технологии строительства или квартиры продаются по слишком низкой цене, которая явно не покроет затрат на строительство. В лучшем случае, инвесторам придется доплачивать, и немалые суммы, а в худшем — стройки остановятся на неопределенный срок и неизвестно, будут ли окончены вообще. Для того чтобы без проблем получить желанную квартиру следует внимательно проверить законность деятельности посредника и застройщика. Некоторые объекты даже уже успели засветиться в криминальных скандалах, например о незаконной вырубкой деревьев на участке застройки. Чтобы не стать обманутым инвестором при покупке жилья, необходимо выбирать застройщиков, которые имеют многолетний положительный опыт возведения жилья. Обязательно ознакомьтесь с лицензиями и разрешительной документацией на землю и строительство независимо от того, как именно Вы оформляете отношения с застройщиком. Если это никому не известная компания или известная, но с плохой репутацией, – лучше не рисковать. Перед тем, как вкладывать деньги в строящийся дом, проверьте репутацию застройщика. Важно обратить внимания и на будущего управителя ФФС. Если авторитетное банковское учреждение – управитель ФФС, риски доверителей этого фонда ниже, особенно если банк кредитует застройщика и/или доверителей этого фонда под залог имущественных прав на строящуюся недвижимость – а таком случае банк рискует своими деньгами, а значит – он будет заинтересован проконтролировать их целевое использование не только как управитель ФФС, но и как кредитор. Управитель ФФС должен иметь соответствующую лицензию Госфинуслуг на право привлечения средств финансирования. Лицо, которое хочет стать участником ФФС, заключает договор с управителем ФФС. Первым делом нужно самостоятельно и очень внимательно прочитать и проверить все документы. В типовом договоре, скорее всего, максимально будут защищены права застройщика и посредника, но отнюдь не инвестора. Поэтому для большей надежности образец договора, предложенного ФФС лучше изучать при участии юриста, поскольку “неприметные“ для обычного человека условия могут иметь важное значение и очень нежелательные последствия. Ведь легче предотвратить потерю денег, чем их вернуть. В договоре об участии в ФФС обязательно должны быть зафиксированы параметры будущей квартиры, детально описаны условия ввода в эксплуатацию, условия оплаты и общая сумма оплаты. Ни в коем случае не подписывайте договор, где указано, что стоимость жилья будет увеличиваться со временем. Договор должен содержать четкий график оплаты, чтобы избежать недоразумений с денежными взносами. На сумму полученных денег управитель ФФС обязан выдать свидетельство участника ФФС, где зафиксирована сумма взноса и количество закрепленных метров будущей жилой площади. В ФФС имущественные права на объект переходят к инвестору сразу после полной оплаты стоимости квартиры. 2. Участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Схема инвестирования с участием кооператива практически выводит взаимоотношения застройщика и инвестора из области законодательства в область договорных взаимоотношений, потому что законодательство Украины о кооперации является поверхностным и устаревшим. Права инвестора на инвестицию фактически не защищены и напрямую зависят от статутных положений и положений внутренних правил конкретного ЖСК. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств на стадии строительства, а позднее ЖСК на стадии обслуживания, судебная защита члена кооператива нередко практически невозможна ввиду того, что ЖСК просто не выдают на руки своим членам документов, необходимых для суда. По этому перед принятием решения о вступлении в кооператив следует, прежде всего, внимательно ознакомиться с его уставом, протоколами общих собраний о членстве и членских взносах. Обратить внимание на такие моменты, как вступление в члены кооператива, права и обязанности членов кооператива, прекращение членства, наследование пая, органы управления кооперативом, их полномочия и порядок формирования. Количество членов кооператива должно совпадать с количеством строящихся квартир в многоквартирном доме, а размер взносов должен быть четко определен, отмечают юристы. Обратите внимание на сроки возвращения пая в случае выхода из ЖСК. Законом установлен максимальный срок возврата пая до 2 лет, но при этом не установлен минимальный. Зачастую застройщики предусматривают такой срок именно в 2 года, причем отсчет его начинается с 1 января года, следующего с момента выхода или исключения из кооператива (ст. 21 Закону Украины “О кооперации“). Также, необходимо проверить разрешительные документы на строительство. В ином случае возникнут дополнительные трудности с получением правоустанавливающих документов или неполучения их вообще. Как правило, инвесторы привлекаются в состав ЖСК на условиях ассоциированного членства. Таким образом, инвестор только финансово участвует в строительстве жилого дома ЖСК посредством внесенного пая и отстранен от какого-либо управленческого влияния на деятельность ЖСК и его должностных лиц. Между ЖСК и инвестором — ассоциированным пайщиком заключается договор о паевом участие в кооперативе или договор о паевом взносе, согласно которому пайщик вносит в кооператив пай в денежной или имущественной форме с целью получения квартиры в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию. Размер пая равняется сумме инвестиций в приобретение квартиры. Одним из неприятных моментов, с которым могут столкнуться инвесторы, вступившие в ЖСК, — это возможные двойные продажи квартир. Одновременно со вступлением в ЖСК будущий член кооператива заключает с кооперативом договор или получает справку о внесении пая, который в то же время служит и документом, закрепляющим конкретную квартиру за инвестором. Учет “забронированных“ квартир ЖСК ведет самостоятельно, поэтому инвестор не защищен от появления других претендентов на приобретенный объект инвестирования. Поэтому, прежде чем решиться на инвестирование в квартиры при помощи ФФС или участие в ЖСК в строящемся доме, следует подойти к вопросу взвешенно, оценить соответствие стоимости квартиры возможной себестоимости строительства и проверить проекты договоров с помощью квалифицированных юристов. “Доверив свои деньги неблагонадежному застройщику, Вы рискуете никогда не получить ни квартиры, ни денег. Ведь Фонда гарантирования строительства, в отличие от Фонда гарантирования банковских вкладов, не существует. Но даже если все документы формально будут в порядке, покупка строящегося жилья – всегда риск“, - отмечают юристы.
Анжелика Ташматова, юрист Юридической фирмы «Москаленко и Партнеры»
