Protection of the Investors' Rights in Uncompleted Construction of Problem Objects
27.11.2014
Protection of the Investors' Rights in Uncompleted Construction of Problem Objects
The article is published in original language. В следствии продолжительного экономического кризиса и удручающего состояния финансовой системы на строительном рынке наблюдается стремительное падение объемов строительных работ. Лихорадит не только средние компании, даже гиганты строительного бизнеса не могут уверенно чувствовать себя. Полсотни недостроенных домов – наследие финансовых пирамид и кризиса 2008 года. Здания, вокруг которых совсем недавно двигались краны и кипела работа, сегодня потихоньку стареют и разрушаются. Обманутые инвесторы годами ждут от своих застройщиков квартир. Но вместо крыши над головой, у них только одна головная боль. Возникает вопрос: «Что делать дальше?» Инвесторы устали оббивать пороги чиновников, чтобы хоть как-то возместить понесенный от недобросовестных застройщиков ущерб. Только в одном Киеве сегодня насчитывается несколько десятков домов-долгостроев, компании-застройщики которых обанкротились. В результате тысячи киевлян, которые вложили деньги в эти проекты, остались без денег и без жилья. Наиболее распространенными причинами остановки строительства: недостаточное финансирование, отсутствие кредитования, нецелевое использования средств застройщиками, подорожание стойматериалов. Последние годы «заморозка» строительства все чаще связана с банкротством управителя Фонда Финансирования Строительства (ФФС) или самого застройщика. Если стройка на Вашем объекте приостановилась, не нужно терять время попусту, следует активно действовать. Как говорится, спасение утопающих — дело рук самих утопающих, поэтому достроить дом необходимо попробовать самим инвесторам, сплотив свои силы. Если планы застройщика проблемного жилого объекта неясны, сроки завершения строительства не определены и постоянно переносятся, а также в случае если застройщик пытается получить дополнительные средства от инвесторов, чтобы выполнить свои просроченные обязательства, самым эффективным способом защиты является самоорганизация. Теоретически усматривается возможность создания юридического лица инвесторами и завершение строительства, после передачи незавершенного объекта этому юрлицу. В таких случаях инвесторам лучше создавать жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который после завершения строительства будет выполнять функции эксплуатационной организации. Но не стоит питать иллюзий, поскольку это не гарантированная панацея. Объединившись, перевести здание на баланс без добровольного участия застройщика инвесторы не смогут. Если застройщик против или бездействует, то объединение имеет право обратиться в суд и через суд получить здание на баланс. Если застройщик не возражает против передачи на баланс здания, то передача производится путем подписания двустороннего акта приема-передачи. Для того, чтобы достроить здание, необходимо переоформить землю, проектную документации, разрешение на строительство и разрешение на проведение строительных работ на того, у кого на балансе находится недостроенный объект. Это необходимо как для проведения строительных работ, так и для ввода в эксплуатацию. Также держателю здания необходимо заключить договора с генподрядной компанией, имеющей лицензию на проведение строительных работ, для того чтобы достроить здание. По времени процедура переоформления документов и земли (на примере г. Киева) может занимать годы, примерно – от 1 года. Также необходимо отметить большую важность решения проблемы через суд. Инвестор может подать иск о передаче незавершенного строительством объекта новосозданной организации инвесторов в принудительном порядке, иск о возвращении безосновательно полученных денег застройщиком, иск о замене управителя Фонда Финансирования Строительства и т. п. К сожалению, украинцы, которые вложили средства в жилье, оказались в ловушке отечественного законодательства, согласно которому они до сдачи дома в эксплуатацию не являются собственниками жилья. Из-за этого они никак не могут повлиять на сроки достройки объектов. На практике, как правило, управители заключают договора переуступки прав, согласно условиям которого имущественное права на инвестированный объект недвижимости передается доверителю. Если имущественные права не закреплены за инвестором, необходимо признавать их через суд. В соответствии с частью 2 статьи 331 ГК Украины право собственности на новосозданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения) возникает с момента окончания строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности на дом или квартиру возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Таким образом, без изменений в закон инвестор не сможет признать право собственности на квартиру до введения дома в эксплуатацию. Во множестве случаев жилой дом может простоять годами недостроенным. Поэтому инвестору необходимо уменьшить все возможные риски того, что его квартира может достаться кому-то еще. Лучшим способом будет признание имущественных прав на объект незавершенного строительства (объект инвестирования). В своем постановлении от 30 января 2013г. № 6-168цс12 Верховный Суд Украины определяет имущественное право как «право ожидания», которое является составной частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право - это ограниченное вещное право, по которому собственник этого права наделен некоторыми, но не всеми правами собственника имущества, и которое свидетельствует о правомочности его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или другое вещное право на определенное имущество в будущем. Поэтому признание прав на объект даст в будущем возможность как-то идентифицировать свою квартиру среди других, если на нее будет претендовать иное лицо. В соответствии с пунктом 5 статьи 7 и статьей 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом и результатом инвестиций (объектами инвестиционной деятельности могут быть любое имущество, а также имущественные права). В статье 2 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» указано, что объект инвестирования - это квартира или помещение социально-бытового предназначения в объекте строительства, которое после окончания строительства становится отдельным имуществом. Следовательно, даже если этаж, на котором находится квартира инвестора, еще не достроен, признать права на нее можно как на часть в объекте инвестирования. Даже когда она физически еще не существует. Конечно, признание прав на квартиру как объект инвестирования не наделяет инвестора правомочиями владельца, но закрепление таких прав в судебном порядке - первый шаг к признанию права собственности на квартиру, если дом впоследствии все же будет сдан в эксплуатацию. Целесообразность данного варианта заключается в том, что в случае возникновения спорных правовых требований относительно одной квартиры у нескольких инвесторов или появления нового застройщика шансы признания права собственности на квартиру или получения компенсации от нового застройщика значительно увеличатся. Сейчас многие банки НБУ объявляет неплатежеспособными, вводит в них временную администрацию или даже ликвидатора. Если банк или иной управитель Фонда Финансирования Строительства не выполняет, и очевидно не собирается выполнять своих обязательств, проблемного управителя нужно срочно менять. Правовым основанием для этого является ст. 23 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". Так, ФФС может передаваться в управление другому финансовому учреждению по решению суда, вступившему в законную силу, принятым по обращению доверителей ФФС или соответствующего органа, осуществляющего надзор и регулирование деятельности управляющего, в связи с нарушением управляющим законодательства о финансовых услугах. К новому управителю переходят все права и обязанности доверителей этого ФФС и соответствующего застройщика. Такой алгоритм действий особо необходим в случае банкротства управителя, поскольку в случае ликвидации управителя ФФС средства на счете ФФС не включаются в ликвидационную массу управителя ФФС и направляются исключительно на удовлетворение требований доверителей. Для смены управителя необходимо сначала найти конкретную финансовое учреждение, которое согласится стать новым Управляющим. Грамотно построенная тактика переговоров может позволить осуществить добровольную передачу ФФС между банками. При этом до обращения в суд в этом случае и в любых других спорах по недостроям следует заблаговременно собрать доказательства нарушения прав истца; наиболее полную документацию о незавершенном строительстве и ФФС. Выбирая наиболее эффективные способ борьбы за права на жилье, нужно, в первую очередь, решить для себя чего именно Вы хотите достичь в конечном итоге (ввести объект в эксплуатацию, признать имущественное право или что-то еще), а потом — действовать, желательно с помощью квалифицированных юристов, способных предложить Вам эффективные варианты решения проблемы. Ведь Ваша цель — получить не решение суда, а право собственности на завершенный объект недвижимого имущества. Москаленко Анастасия Владимировна, партнер, адвокат Ташматова Анжелика Курбанбаевна, юрист Юридическая фирма «Москаленко и Партнеры» 27.11.2014 г.
The article is published in original language. В следствии продолжительного экономического кризиса и удручающего состояния финансовой системы на строительном рынке наблюдается стремительное падение объемов строительных работ. Лихорадит не только средние компании, даже гиганты строительного бизнеса не могут уверенно чувствовать себя. Полсотни недостроенных домов – наследие финансовых пирамид и кризиса 2008 года. Здания, вокруг которых совсем недавно двигались краны и кипела работа, сегодня потихоньку стареют и разрушаются. Обманутые инвесторы годами ждут от своих застройщиков квартир. Но вместо крыши над головой, у них только одна головная боль. Возникает вопрос: «Что делать дальше?» Инвесторы устали оббивать пороги чиновников, чтобы хоть как-то возместить понесенный от недобросовестных застройщиков ущерб. Только в одном Киеве сегодня насчитывается несколько десятков домов-долгостроев, компании-застройщики которых обанкротились. В результате тысячи киевлян, которые вложили деньги в эти проекты, остались без денег и без жилья. Наиболее распространенными причинами остановки строительства: недостаточное финансирование, отсутствие кредитования, нецелевое использования средств застройщиками, подорожание стойматериалов. Последние годы «заморозка» строительства все чаще связана с банкротством управителя Фонда Финансирования Строительства (ФФС) или самого застройщика. Если стройка на Вашем объекте приостановилась, не нужно терять время попусту, следует активно действовать. Как говорится, спасение утопающих — дело рук самих утопающих, поэтому достроить дом необходимо попробовать самим инвесторам, сплотив свои силы. Если планы застройщика проблемного жилого объекта неясны, сроки завершения строительства не определены и постоянно переносятся, а также в случае если застройщик пытается получить дополнительные средства от инвесторов, чтобы выполнить свои просроченные обязательства, самым эффективным способом защиты является самоорганизация. Теоретически усматривается возможность создания юридического лица инвесторами и завершение строительства, после передачи незавершенного объекта этому юрлицу. В таких случаях инвесторам лучше создавать жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который после завершения строительства будет выполнять функции эксплуатационной организации. Но не стоит питать иллюзий, поскольку это не гарантированная панацея. Объединившись, перевести здание на баланс без добровольного участия застройщика инвесторы не смогут. Если застройщик против или бездействует, то объединение имеет право обратиться в суд и через суд получить здание на баланс. Если застройщик не возражает против передачи на баланс здания, то передача производится путем подписания двустороннего акта приема-передачи. Для того, чтобы достроить здание, необходимо переоформить землю, проектную документации, разрешение на строительство и разрешение на проведение строительных работ на того, у кого на балансе находится недостроенный объект. Это необходимо как для проведения строительных работ, так и для ввода в эксплуатацию. Также держателю здания необходимо заключить договора с генподрядной компанией, имеющей лицензию на проведение строительных работ, для того чтобы достроить здание. По времени процедура переоформления документов и земли (на примере г. Киева) может занимать годы, примерно – от 1 года. Также необходимо отметить большую важность решения проблемы через суд. Инвестор может подать иск о передаче незавершенного строительством объекта новосозданной организации инвесторов в принудительном порядке, иск о возвращении безосновательно полученных денег застройщиком, иск о замене управителя Фонда Финансирования Строительства и т. п. К сожалению, украинцы, которые вложили средства в жилье, оказались в ловушке отечественного законодательства, согласно которому они до сдачи дома в эксплуатацию не являются собственниками жилья. Из-за этого они никак не могут повлиять на сроки достройки объектов. На практике, как правило, управители заключают договора переуступки прав, согласно условиям которого имущественное права на инвестированный объект недвижимости передается доверителю. Если имущественные права не закреплены за инвестором, необходимо признавать их через суд. В соответствии с частью 2 статьи 331 ГК Украины право собственности на новосозданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения) возникает с момента окончания строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности на дом или квартиру возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Таким образом, без изменений в закон инвестор не сможет признать право собственности на квартиру до введения дома в эксплуатацию. Во множестве случаев жилой дом может простоять годами недостроенным. Поэтому инвестору необходимо уменьшить все возможные риски того, что его квартира может достаться кому-то еще. Лучшим способом будет признание имущественных прав на объект незавершенного строительства (объект инвестирования). В своем постановлении от 30 января 2013г. № 6-168цс12 Верховный Суд Украины определяет имущественное право как «право ожидания», которое является составной частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право - это ограниченное вещное право, по которому собственник этого права наделен некоторыми, но не всеми правами собственника имущества, и которое свидетельствует о правомочности его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или другое вещное право на определенное имущество в будущем. Поэтому признание прав на объект даст в будущем возможность как-то идентифицировать свою квартиру среди других, если на нее будет претендовать иное лицо. В соответствии с пунктом 5 статьи 7 и статьей 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом и результатом инвестиций (объектами инвестиционной деятельности могут быть любое имущество, а также имущественные права). В статье 2 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» указано, что объект инвестирования - это квартира или помещение социально-бытового предназначения в объекте строительства, которое после окончания строительства становится отдельным имуществом. Следовательно, даже если этаж, на котором находится квартира инвестора, еще не достроен, признать права на нее можно как на часть в объекте инвестирования. Даже когда она физически еще не существует. Конечно, признание прав на квартиру как объект инвестирования не наделяет инвестора правомочиями владельца, но закрепление таких прав в судебном порядке - первый шаг к признанию права собственности на квартиру, если дом впоследствии все же будет сдан в эксплуатацию. Целесообразность данного варианта заключается в том, что в случае возникновения спорных правовых требований относительно одной квартиры у нескольких инвесторов или появления нового застройщика шансы признания права собственности на квартиру или получения компенсации от нового застройщика значительно увеличатся. Сейчас многие банки НБУ объявляет неплатежеспособными, вводит в них временную администрацию или даже ликвидатора. Если банк или иной управитель Фонда Финансирования Строительства не выполняет, и очевидно не собирается выполнять своих обязательств, проблемного управителя нужно срочно менять. Правовым основанием для этого является ст. 23 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". Так, ФФС может передаваться в управление другому финансовому учреждению по решению суда, вступившему в законную силу, принятым по обращению доверителей ФФС или соответствующего органа, осуществляющего надзор и регулирование деятельности управляющего, в связи с нарушением управляющим законодательства о финансовых услугах. К новому управителю переходят все права и обязанности доверителей этого ФФС и соответствующего застройщика. Такой алгоритм действий особо необходим в случае банкротства управителя, поскольку в случае ликвидации управителя ФФС средства на счете ФФС не включаются в ликвидационную массу управителя ФФС и направляются исключительно на удовлетворение требований доверителей. Для смены управителя необходимо сначала найти конкретную финансовое учреждение, которое согласится стать новым Управляющим. Грамотно построенная тактика переговоров может позволить осуществить добровольную передачу ФФС между банками. При этом до обращения в суд в этом случае и в любых других спорах по недостроям следует заблаговременно собрать доказательства нарушения прав истца; наиболее полную документацию о незавершенном строительстве и ФФС. Выбирая наиболее эффективные способ борьбы за права на жилье, нужно, в первую очередь, решить для себя чего именно Вы хотите достичь в конечном итоге (ввести объект в эксплуатацию, признать имущественное право или что-то еще), а потом — действовать, желательно с помощью квалифицированных юристов, способных предложить Вам эффективные варианты решения проблемы. Ведь Ваша цель — получить не решение суда, а право собственности на завершенный объект недвижимого имущества. Москаленко Анастасия Владимировна, партнер, адвокат Ташматова Анжелика Курбанбаевна, юрист Юридическая фирма «Москаленко и Партнеры» 27.11.2014 г.
